Fideiussione Cassa Depositi e Prestiti per Student Housing PNRR

Garanzia triennale e novennale per gli studentati: requisiti, valutazione, coobbligazioni e complessità dell’operazione

La fideiussione richiesta nell’ambito del PNRR Student Housing è uno degli elementi più delicati da strutturare per chi realizza o gestisce uno studentato ammesso ai contributi del Fondo per gli alloggi destinati agli studenti.

Non è una fideiussione ordinaria.

La garanzia si inserisce all’interno di un’operazione immobiliare, finanziaria e regolamentare di durata pluriennale, nella quale devono essere valutati contemporaneamente il soggetto beneficiario, l’immobile, la struttura societaria, il piano economico-finanziario, il gestore dello studentato e gli obblighi previsti dal programma PNRR.

Per questo motivo, ottenere una fideiussione per uno studentato richiede un’istruttoria molto diversa rispetto a una normale garanzia commerciale.

La nostra attività è specializzata proprio in questo tipo di operazioni.

Abbiamo maturato una significativa esperienza nella gestione di fideiussioni PNRR per studentati, seguendo numerose operazioni nell’ambito della misura gestita dal Ministero dell’Università e della Ricerca (MUR).

Questa esperienza ci permette di conoscere non soltanto la fideiussione, ma l’intera struttura dell’operazione: requisiti del bando, soggetti coinvolti, struttura societaria, documentazione, garanzie, coobbligazioni e criticità che possono emergere durante l’istruttoria.

Con il nuovo Fondo per gli alloggi destinati agli studenti, gestito da Cassa Depositi e Prestiti nell’ambito dell’Investimento 5 del PNRR, queste competenze diventano ancora più rilevanti.

Che cos’è la fideiussione per il PNRR Student Housing?

Il nuovo Fondo per gli alloggi destinati agli studenti è parte della Missione 4, Componente 1, Investimento 5 del PNRR e dispone di una dotazione complessiva di 599 milioni di euro.

Cassa Depositi e Prestiti, in qualità di soggetto attuatore, gestisce la concessione e l’erogazione dei contributi destinati alla realizzazione di nuovi posti letto universitari a canoni calmierati.

Il contributo può arrivare fino a circa 20.000 euro per ogni nuovo posto letto e ogni intervento deve prevedere almeno 18 nuovi posti letto.

Tra gli obblighi principali vi è inoltre il mantenimento della destinazione d’uso prevalente dell’immobile a studentato per un periodo complessivo di 12 anni.

È proprio questo vincolo pluriennale a spiegare la struttura delle garanzie richieste.

Le due fideiussioni: 3 anni + 9 anni

Una delle caratteristiche più importanti dell’operazione è che la garanzia non si esaurisce con una singola fideiussione.

Per le categorie di beneficiari previste dall’Avviso sono richieste due distinte garanzie bancarie o assicurative:

1. Garanzia triennale

Viene presentata al momento della richiesta di erogazione del contributo ed è condizionata al rispetto del vincolo di destinazione.

2. Garanzia novennale

Al termine del primo triennio deve essere presentata una seconda garanzia, anch’essa condizionata al rispetto del vincolo di destinazione, destinata a coprire i successivi nove anni.

La stessa documentazione ufficiale pubblicata da Cassa Depositi e Prestiti prevede specifici format per la Garanzia MUR 3 anni e la Garanzia MUR 9 anni.

Il risultato è una struttura complessiva di:

3 anni + 9 anni = 12 anni di vincolo di destinazione.

Non si tratta quindi di una semplice fideiussione “a 12 anni”.

La struttura della garanzia deve essere letta insieme agli obblighi previsti dall’Avviso e alla durata delle diverse fasi dell’operazione.

La fideiussione triennale a importo decrescente

La prima garanzia presenta una caratteristica particolarmente importante anche dal punto di vista economico.

Nella struttura prevista per l’operazione, l’esposizione garantita segue una logica progressivamente decrescente durante il triennio:

• primo anno: 100% dell’importo garantito;
• secondo anno: 66,6%;
• terzo anno: 33,3%.

Questo aspetto è fondamentale quando si deve determinare il costo effettivo della garanzia.

Una fideiussione di questo tipo non dovrebbe essere trattata come una garanzia standard con importo invariabile per tutta la durata.

La corretta lettura dello schema, delle modalità di riduzione dell’importo garantito e delle condizioni di efficacia della garanzia è quindi essenziale per evitare errori nella strutturazione dell’operazione.

Perché la fideiussione per uno studentato è complessa

Qui si trova la principale differenza rispetto alle fideiussioni ordinarie.

Un’operazione Student Housing può coinvolgere contemporaneamente:

• società proprietaria dell’immobile;
• società beneficiaria del contributo;
• società di gestione;
• soci e holding;
• finanziatori;
• investitori;
• eventuali coobbligati;
• istituti bancari;
• compagnie assicurative;
• organismi pubblici coinvolti nell’attuazione della misura.

L’emittente della fideiussione deve quindi comprendere chi fa cosa, chi possiede l’immobile, chi riceve il contributo, chi gestisce la struttura e chi sostiene economicamente l’operazione.

È questa la ragione per cui una buona istruttoria fideiussoria deve partire dall’analisi dell’intero progetto.

Come viene valutata una fideiussione Student Housing

1. Il soggetto beneficiario

La prima domanda è apparentemente semplice: chi deve essere garantito?

In realtà, la risposta può richiedere un’analisi approfondita. Devono essere valutati, tra gli altri elementi:

• bilanci;
• patrimonio netto;
• indebitamento;
• posizione finanziaria;
• liquidità;
• redditività;
• anzianità della società;
• esposizioni bancarie;
• andamento economico;
• capacità di sostenere gli impegni futuri.

Una società veicolo appena costituita con un patrimonio limitato e un’operazione immobiliare da decine di milioni di euro richiede naturalmente un’analisi diversa rispetto a una società immobiliare consolidata.

2. La struttura societaria

La struttura societaria può essere determinante.

Il proprietario dell’immobile può essere diverso dal gestore. Il soggetto che riceve il contributo può avere una struttura societaria distinta rispetto al soggetto che materialmente conduce l’attività.

Possono inoltre esistere holding, società controllanti o società collegate.

L’Avviso contempla anche la possibilità di separazione tra proprietà e gestione, nel rispetto delle condizioni previste dal programma.

Per la compagnia assicurativa o la banca, tuttavia, è essenziale comprendere la struttura complessiva dell’operazione.

Coobbligazioni e garanzie dei soci

Questo è uno degli aspetti che più frequentemente viene sottovalutato.

Quando il soggetto beneficiario non dispone autonomamente di una capacità patrimoniale sufficiente rispetto all’importo della garanzia richiesta, l’istruttoria può prendere in considerazione altri soggetti economicamente collegati.

Non esiste quindi una formula universale. La struttura delle controgaranzie deve essere costruita sulla base dell’operazione concreta.

Anche l’immobile viene analizzato

La fideiussione non riguarda soltanto la società. L’operazione sottostante è uno studentato immobiliare.

Di conseguenza, la valutazione può richiedere un’analisi dell’immobile e dell’intervento:

• localizzazione;
• valore;
• titolarità;
• disponibilità giuridica;
• destinazione d’uso;
• stato dell’immobile;
• lavori necessari;
• numero di posti letto;
• caratteristiche della struttura;
• stato di avanzamento dell’intervento.

Cassa Depositi e Prestiti indica inoltre che, nell’attuazione della misura, si avvale della collaborazione di Fintecna e dell’Agenzia del Demanio per le verifiche sugli immobili.

Questo dimostra quanto la componente immobiliare sia centrale nell’intera operazione.

Il piano economico-finanziario dello studentato

Un progetto da 50 posti letto e uno da 500 posti letto non presentano lo stesso profilo di rischio.

La valutazione deve quindi considerare la sostenibilità economica dell’intervento.

• numero di posti letto;
• canone medio;
• tasso di occupazione;
• ricavi attesi;
• costi di gestione;
• costi finanziari;
• investimenti;
• capitale proprio;
• debito;
• margini operativi;
• sostenibilità del business plan.

Il modello economico deve inoltre essere coerente con gli obblighi del programma.

I gestori devono garantire canoni almeno del 15% inferiori rispetto ai valori medi di mercato e destinare almeno il 30% dei posti letto, a condizioni ulteriormente agevolate, agli studenti fuori sede capaci e meritevoli privi di mezzi.

Questi vincoli incidono direttamente sulla capacità dell’immobile di generare ricavi e devono quindi essere considerati nell’analisi complessiva.

L’errore più comune: confondere contributo approvato e fideiussione ottenibile

Questo punto merita di essere chiarito.

L’ammissione al contributo non significa automaticamente che la fideiussione sia stata approvata.

Sono due valutazioni differenti.

L’ammissione al programma riguarda il rispetto dei requisiti e delle condizioni previste dall’Avviso.

La banca o la compagnia assicurativa deve invece valutare il proprio rischio nell’assumere l’obbligazione di garanzia.

Può quindi accadere che un progetto sia perfettamente ammissibile al contributo ma presenti difficoltà dal punto di vista dell’ottenimento della fideiussione.

È proprio per questo che è opportuno affrontare la garanzia con largo anticipo.

Attenzione alle fideiussioni “facili”

Nel mercato delle fideiussioni PNRR è possibile incontrare operatori che presentano la garanzia come una procedura estremamente semplice:

• “nessun problema di bilancio”;
• “non servono garanzie dei soci”;
• “abbiamo già l’emittente”;
• “la fideiussione è garantita perché avete ottenuto il contributo”;
• “basta mandarci il decreto”.

Per un’operazione Student Housing di importo significativo, questo approccio dovrebbe essere valutato con estrema cautela.

Una fideiussione PNRR non è un semplice documento da produrre per completare una pratica. È un’obbligazione finanziaria pluriennale che deve essere sostenibile per il soggetto che la emette.

Il vero valore di un intermediario specializzato non consiste nel promettere una garanzia prima di aver visto l’operazione.

Consiste nel sapere quale operazione presentare, a quale emittente, con quale struttura e con quali garanzie accessorie.

La nostra specializzazione nelle fideiussioni per gli studentati PNRR

La nostra esperienza in questo settore nasce prima del nuovo Fondo gestito da Cassa Depositi e Prestiti.

Abbiamo seguito numerose operazioni di fideiussione per studentati nell’ambito della misura PNRR gestita dal MUR, sviluppando una competenza specifica sulle garanzie richieste per questo tipo di interventi.

Questo ci ha permesso di conoscere direttamente le problematiche che possono emergere nelle operazioni di Student Housing: importi elevati, società veicolo, immobili da riconvertire, strutture proprietarie complesse, coobbligazioni, garanzie dei soci, business plan, documentazione PNRR e requisiti specifici della garanzia.

Non ci limitiamo quindi a proporre una fideiussione.

Analizziamo l’operazione prima di presentarla al mercato delle garanzie.

È una differenza sostanziale.

Una richiesta presentata senza un’adeguata strutturazione può essere respinta, rallentata oppure accompagnata dalla richiesta di garanzie aggiuntive.

Un dossier preparato correttamente permette invece di presentare all’emittente una fotografia chiara del progetto, della capacità economica del soggetto e delle eventuali mitigazioni disponibili.

Una competenza costruita sulle operazioni reali

La nostra esperienza sulle fideiussioni MUR per studentati ci ha permesso di affrontare concretamente strutture societarie e immobiliari differenti.

Con il nuovo programma di Student Housing PNRR gestito da Cassa Depositi e Prestiti, mettiamo questa esperienza a disposizione di proprietari immobiliari, sviluppatori, gestori, società di investimento e operatori che devono ottenere la garanzia necessaria per completare l’operazione.

Non partiamo dalla fideiussione. Partiamo dal progetto.

Quanto costa una fideiussione per Student Housing?

Non esiste un prezzo unico.

Il costo dipende da diversi fattori:

• importo della garanzia;
• durata;
• struttura della garanzia;
• profilo finanziario del beneficiario;
• patrimonio della società;
• presenza di coobbligati;
• garanzie accessorie;
• dimensione dell’operazione;
• struttura del gruppo;
• rischio complessivo dell’intervento.

Per questo motivo diffidiamo degli approcci che forniscono un prezzo definitivo senza aver prima analizzato il progetto.

Prima si valuta l’operazione. Poi si struttura la garanzia. Infine si confrontano le condizioni economiche.

Fideiussione PNRR Student Housing: quando contattarci

Possiamo assisterti se:

• hai ottenuto l’ammissione al contributo;
• stai completando un’operazione di studentato;
• devi presentare la garanzia triennale;
• devi pianificare la successiva garanzia novennale;
• sei proprietario di un immobile destinato a student housing;
• sei uno sviluppatore immobiliare;
• sei un gestore di studentati;
• stai valutando l’acquisizione di uno studentato già ammesso al contributo;
• hai una società veicolo con patrimonio limitato;
• ti è stata richiesta una coobbligazione;
• hai già ricevuto un rifiuto da una banca o compagnia assicurativa;
• vuoi verificare preventivamente la fattibilità della garanzia.

Valutazione gratuita della fideiussione

Prima di affrontare la richiesta di una fideiussione per il tuo studentato, possiamo effettuare una prima valutazione gratuita dell’operazione.

Analizziamo preliminarmente:

società + soci + immobile + posti letto + contributo + struttura dell’operazione + piano economico-finanziario + garanzie richieste.

L’obiettivo è individuare preventivamente eventuali criticità e capire come strutturare correttamente la richiesta.

Non promettiamo fideiussioni “facili”.

Costruiamo operazioni che abbiano concrete possibilità di superare l’istruttoria.

Hai bisogno della fideiussione per il tuo Student Housing?

Raccontaci brevemente il progetto.

Indica:

• numero di posti letto;
• importo del contributo;
• società beneficiaria;
• proprietario dell’immobile;
• eventuale società di gestione;
• stato dell’intervento.

Effettueremo una prima valutazione gratuita e senza impegno.

FAQ sulla fideiussione CDP Student Housing PNRR

Che fideiussione serve per il PNRR Student Housing?
Per le categorie di beneficiari previste dall’Avviso sono richieste garanzie bancarie o assicurative collegate al rispetto del vincolo di destinazione dell’immobile.

Quanto dura la fideiussione per gli studentati?
La struttura prevede una garanzia triennale e una successiva garanzia novennale, per un vincolo complessivo di 12 anni.

La fideiussione triennale ha importo decrescente?
Nella struttura indicata, l’esposizione può seguire una logica progressivamente decrescente: 100% il primo anno, 66,6% il secondo anno e 33,3% il terzo anno.

L’ammissione al contributo garantisce automaticamente la fideiussione?
No. L’ammissione al contributo e l’ottenimento della garanzia sono due valutazioni differenti.

Servono coobbligazioni o garanzie dei soci?
Non sempre, ma possono diventare rilevanti quando il beneficiario non dispone autonomamente di una capacità patrimoniale sufficiente rispetto all’importo della garanzia.

Quanto costa una fideiussione Student Housing?
Il costo dipende da importo, durata, struttura della garanzia, profilo finanziario, presenza di coobbligati, garanzie accessorie e rischio complessivo dell’intervento.

Fonti ufficiali

• Pagina CDP del nuovo bando Studentati PNRR
• Avviso, documenti, FAQ, format garanzie e interventi ammessi CDP
• Pagina MUR Housing universitario

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